700米超高层建筑将与苏州“秋裤楼”做邻居

不久前，“小蛮腰”将要添新邻居，地标性酒店商场的规划刚出，现在“秋裤楼”也将迎来“新伙伴”。12月16日，在苏州红极一时的“秋裤楼”旁，中南建设将新建一座700米以上的超高层建筑，这将有望成为中国第一高楼，超过规划中的深圳平安金融中心（660米）和在建的武汉绿地中心（预计636米）。

　　今年6月，中南建设竞得该项目所在地块，地块面积1.65万平方米，容积率16~20，成交总价共计6630万元，折合楼板价仅200元/平方米。有关招标文件显示，这一项目的整体高度将超过700米，上人高度小于550米。中南建设的公告显示，该项目未来将涵盖商务金融、批发零售、住宿餐饮、城镇住宅（酒店式公寓）等业态，其中酒店式公寓比例不超过四成。

地块出让公告中，相关条款还要求，项目内须设置一家达到超白金五星级标准酒店，且不少于15%的计容积率建筑面积（含上述酒店）须由竞得人长期持有，不得出售、出租或作其他用途，此外，地上建筑须按国家二星级绿色建筑标准建设。

中南建设证券事务代表对《第一财经日报》记者表示，由于项目刚刚进入规划招标阶段，无法透露有关投资规模、开工时间等具体细节。

“苏州工业园区内超过300米的超高层项目，楼板价基本上都是每平方米几百元。”苏州当地一位熟悉该项目的开发商告诉记者，“因为超高层项目对开发商的投入和现金流有较高的要求，预期投入会比较高，风险也比较大，所以土地的出让价格相对便宜。”

“苏州工业园正在向服务业转型，对办公需求、商场需求较大，因此项目也会得到政府方面的支持。”上述开发商表示，“政府支持的方式不是以白纸黑字的方式提供地价补贴，而会在未来招商方面介绍更多资源，引导企业入驻。”

据该开发商介绍，中南建设投资这一项目的主要目的是为了打开知名度、塑造品牌。

资料显示，中南建设总部位于南通，主营业务包括建筑施工业务和房屋开发销售两部分，项目主要在长三角和山东半岛的三、四线市常公司今年三季度报告显示，公司前九个月营业收入为82亿元。而投资这样一个超高层项目，对中南建设而言尚属首次，同时也将是一个考验。

华泰证券12月2日发布一份研报显示，截止目前，中南建设实现销售收入95亿元，已超额完成全年90亿的目标，预计其今年销售金额有望达到105亿元，较去年84.5亿元增长24%。另拥有土地权益建面合计1481万平米。

华泰证券的研究报告指出，由于中南建设在获得土地储备的方式除了通过招拍挂，还会通过公建换土地、一二级联动开发两种方式，这种拿地模式加之工程业务预先垫资的操作方式，导致在公司的负债结构中，短期借款占比明显高于其他房地产开发公司。今年三季度末，公司短期借款为53.2亿元，长期借款58.5亿元，资产负债率为81.9%，较去年年末的79.5%提升了2个百分点。

而要在这样的业务结构基础上，再去投资超高层项目，未来无疑将对中南建设把控资金以及杠杆的能力提出挑战。

对中南建设而言，另一个挑战在于公司在商业项目运营方面经验有限。公司此前以大型的住宅项目开发为主，在建及拟建的20个项目中，建筑面积在100万平方米以上的大盘开发项目达到6个。今年以来，中南建设才首次涉足商业地产。2011年5月，公司首个五星级酒店南通金石国际大酒店正式开业，11月，公司第一家购物中心开业。

华泰证券的报告显示，在未来城市综合体项目总体规划中，中南建设计划按照20%左右的比例规划商业物业面积，现已确定规划的在建、拟建商业物业面积约200万平方米，其中包括6至8个购物中心、5至6个五星级酒店及部分临街商业。该项目还将包括一座超白金五星级标准酒店，其中不少于15%的计容积率建筑面积（含上述酒店）须由竞得人长期持有，不得出售、出租或作其他用途。